土地担保貸付（不動産担保ローン）とは？
土地担保貸付（不動産担保ローン）とは、土地（不動産）を担保にお金を借りること（ローン）を言います。
土地ならずとも、建物でも担保価値があれば、それを担保にお金を借りることができます。
ただし、建物のみの場合には、正当な敷地利用権（使用貸借権、賃借権、地上権）が必要です。
また、その場合、土地の所有者（賃貸人）との関係で、賃貸借契約の解除になる場合があるので留意が必要です。
さらに、担保に入れる不動産は、必ずしも自宅である必要はありません。
それが、賃貸用不動産（貸しアパート、貸しマンション、貸し（テナント）ビル）であっても構いません。
なお、不動産の全部の所有権を持っておらず、一部の持ち分のみを有している場合であっても、他の持ち分を持っている方が担保に入れることを承諾している場合には、不動産担保ローンを利用することができます。
住宅ローン・カードローンとの違い
不動産担保ローンは、不動産を担保にお金を借りるという点で、いわゆるマイホーム（自宅住居）を購入する際の住宅ローンと似ています。
ですが、不動産担保ローンは、自宅用住居を購入するためのローンではなく、もともと、不動産を有している人がお金を借りる際に、銀行等の金融機関が貸し出すお金の返済の担保にとるものであり、貸し出すお金の使い道は特に決められておりません。
また、カードローンは、特に担保をとらずにその借りる人の信用だけで貸し出すローンであり、不動産担保ローンと同様に使途の縛りはありませんが、不動産担保ローンと比較すると貸し出す金額は少額であり、しかも、返済期間もさほど長くはとれません。
不動産担保ローンは、借りる人の信用も見ますが、メインは不動産の担保価値です。
不動産の価値を査定し、そこに掛け目をいれて、その金額を貸し出します。
利息については、住宅ローンに比べれば、近年の住宅ローン低金利競争もあいまって、不動産担保ローンの金利はかなり高い利率です。
不動産担保ローンの需要
住宅ローンに比べてみると、はるかに高い金利ではありますが、まとまった資金をある程度の長期間で借り入れしたいという需要にとっては、不動産担保ローンは便利と言えば便利です。
ただ、ここで誰しも思われることは、
「高い金利を支払うんだったら家を売ってそのお金を使った方がいいんじゃない？」
ということです。
一見その通りなのですが、そこは単純には比較できません。
不動産を売却すると、
・仲介手数料
・譲渡所得税（売却価格による）
・引越し代・家賃（自宅売却の場合）
が別途かかることになります。
他方で、不動産を売却しないで借り入れ（不動産担保ローン）にすると、
・金利（利息）
・固定資産税
・管理費・修繕積立金（自宅マンションの場合）
・火災保険
がかかることになります。
ですので、経済的に考えるのであれば、よく、双方の場合のプラスマイナスを計算しないといけません。
ただし、以上は、純粋に経済合理性だけの話であり、自宅不動産の場合には、住居を変えることについての精神的なストレス等も考慮する必要があります。
また、売却については、タイミングの問題もあります。
例えば、不動産市況が悪い中であえて安い値段で売り出すのがいいのか？という問題もあるのです。
不動産担保ローンの利用形態～おまとめローン
おまとめローン（一本化ローン）とは、複数の借り入れ（キャッシングやカードローンや消費者金融等）をまとめて一本にするものを言います。
具体的には、例えば、
A社 キャッシング ２００万
B社 カードローン ３００万
C社 消費者金融 ２００万
とある場合に、おまとめローンを行っている
D社
から、A社からC社までの合計額７００万円を借り入れて、A社からC社に返済（完済）してしまうのです。
すると、それ以降は、D社だけを相手に返済を考えればよいので、返済期日や返済額の管理は楽になります。
これで、金利が安くなったり、返済期間が長くなれば言うことはありません。
ただし、おまとめローンを利用するについても当たり前と言えば当たり前ですが、審査があります。
その審査に通らないと、おまとめローンを利用できません。
そこで、不動産を持っている方は、その不動産を担保に差し出して、借りたお金で、返済をまとめるということをすることが可能です。
通常の、おまとめローンは、無担保なので審査が厳しめですが、有担保の場合には当然かもしれませんが、審査が緩くなります。
不動産担保ローンを利用したものの返済ができなかった場合
不動産担保ローンというのは、そもそもが、仮に返済ができなかった場合のために不動産を担保にとるローンなのですから、返済を怠れば当然ながら、その不動産を売却して、売却代金はローンの返済に充てられます。
ただし、売却と言っても、いきなり不動産担保ローン会社が勝手に家を売ることはできません。
あくまでも、不動産を担保にとっているだけで、所有者がお金を借りている人です。
ですので、不動産担保ローン会社（保証会社）は、
「返済できないのですから家を売ってください」
と言ってくるのです。
もちろん、それを拒絶することもできますが、拒絶すればその後に競売の申し立てがなされてしまいます。
そこで、「不動産・債務問題に強い弁護士」に頼みましょう。
このように、競売になるかもしれないという局面で、自らが不動産売却をすることを「任意売却」といいます。
「任意売却」は、不動産屋に頼むものだと思っている方が多いですが、実は、弁護士を通して「任意売却」を行う方が、債権者と交渉しつつ、有利な条件で不動産を売却することができるのです。
不動産屋は、売って仲介手数料をもらってしまえばそれで、「はい、さようなら」です。
極端な話、いくらで売れようが、どのような条件（明け渡し時期、売却代金の配分）で売却しようが、
「あとは、弁護士にでも相談してみてください」
というだけです。
その後の借金の後始末まで考慮して、不動産を売却するなどしてくれません。
他方で、弁護士も、どのような弁護士でもよいかというと、そういうわけではありません。
まず、不動産屋をいくつか使いこなせなければなりません。
・売却は早いけど、値段はいまいちの不動産業者
・慎重だけど粘り強く高値で売る不動産業者
・引っ越し費用や債務整理の協力金を捻出してくれる不動産業者
・金融機関から信用されている不動産業者
案件に応じて、どの不動産屋を使うかを判断しつつ、債権者からも有利な条件を引き出さなければなりません。
場合によっては、他の債権者（税金滞納も含む）もおさえてくるかもしれないので、どこまでで売却時期を打ち切るかも考えていかないといけません。
ですので、「不動産と債務問題の『両方』に強い弁護士」に頼まないといけないのです。